Resolvi falar hoje sobre uma coisa muito comum no nosso cotidiano que
são as relações de compra e venda, mais específicamente o contrato de compra e
venda.
O nosso Código Civil em seu artigo 481 diz que pelo contrato de compra e
venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o
outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. O contrato por sua vez, possui um caráter
meramente obrigacional, pois, a transferência do domínio na verdade ocorre por
dois atos: Tradição e Registro. E o que seria então esses dois atos? A
tradição é a entrega da coisa móvel, ela transfere o domínio da coisa, é a
entrega propriamente dita( artigos 1.226 e 1267 do CC). O registro, é
necessário ao bem imóvel, o indivíduo só terá o domínio da propriedade imóvel
pelo necessário averbamento no Cartório de registro de imóveis da localidade
onde estiver adquirindo a propriedade ( artigo 1.227 e 1.145 do CC).
O contrato de compra e venda tem algumas características importantes a
saber: É bilateral, pois gera
obrigações recíprocas ao comprador e vendedor; É consensual, levando-se em consideração que as partes entram em
acordo na sua celebração, é inclusive um dos pressupostos de existência do negócio
jurídico, a manifestação da vontade, e nesse caso, de ambos; É oneroso, tendo em vista que deve ter
uma valoração para ambas as partes, um paga o preço e abre mão da pecúnia pelo
bem, e o outro abre mão do bem pela pecúnia; É comutativo em regra, mas pode ser aleatório se tem por objeto coisa futura e incerta, ou coisas existentes
mais sujeitas a riscos; pode ser solene
ou não solene, dependendo do bem em questão.
Como elementos do contrato de compra e venda, temos: coisa, preço e conscentimento. A coisa é o próprio objeto em contrato, e ela
deve ter alguns requisitos, como existência, individualização, e ser disponível
no mercado. Portanto deve existir a coisa que se pretende vender, deve ser determinada,
ou pelo menos determinável pelo seu gênero e quantidade( como comprar uma safra
futura, algo que ainda vai ocorrer, mas no mínimo deve ter o gênero da coisa e
a quantidade), e deve esta ser disponível, não podendo alienar coisa
inalienável por exemplo.
As responsabilidades pelos vícios
do produto, correm por conta do vendedor
até o momento da tradição no caso de bem móvel, e no caso de bem imóvel,
até a averbação do registro de imóvel. Por sua vez, os riscos do preço correm por conta do comprador caso a coisa venha
a perder valor sem culpa do vendedor. As despesas relativas a escritura e
registro do bem móvel, ficarão ao encargo do comprador, diferentemente das
despesas de bem móvel, que ficão ao encargo do vendedor. Nada impede que seja
feito outro acordo nesse sentido, mas em regra, deverá funcionar dessa forma. A
primeira atitude do contrato de compra e venda parte do comprador, pois, o
vendedor não está obrigado a entregar a coisa sem a satisfação da obrigação,
que nesse caso é o pagamento. Em caso de compra a crédito, se antes da tradição
(entrega) o comprador cair em insolvência, pode o vendedor negar-lhe a entrega
até o adimplemento.
Caros leitores, não sei se vocês
sabem, mas no Brasil é negada a venda de
bem do ascendente ao descendente sem o conscentimento dos demais descendentes,
e a outorga uxória( conscentimento do cônjuge, exceto se o regime de bens for
de separação obrigatória). Isso também é aplicável em venda de bem do avô ao
neto, bisneto, e etc ( Há uma divergência doutrinária nesse sentido, sendo essa
corrente majoritária). Também não podem
comprar os bens, os tutores, curadores, administradores, testamenteiros,
todos que sejam responsáveis em preservar um bem alheio. É proibida também a venda entre os cônjuges. Marido e mulher não
podem vender entre si nenhum bem, exceto em regime de bens de separação
absoluta, inclusive na venda de um bem à
pessoa estranha, depende da outorga do outro. O inquilino tem preferência na compra de imóvel, nesse caso, o
proprietario querendo vender deve a princípio oferecer ao inquilino, tendo este
um prazo de 30 dias para responder-lhe sobre o seu direito de preferência.
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